法律服务-合规指引

某文化传播目标公司诉某杂志社、某出版传媒公司股东出资纠纷案

——处理公司内部纠纷应依契约自由、意思自治原则

裁判要旨

1.发起人协议在发起人之间具有法律约束力。公司一般是以发起人协议为基础制定法人章程。公司章程与发起人协议约定内容不一致时，公司章程条款中与发起人协议规定不同的条款，一般视为对发起人协议的变更。

2.公司章程条款中可能出现发起人意思表示不真实而无效的情形，发起人协议相对于该章程条款而言为隐藏行为，代表发起人的真实意思。

3.基于公司法内外有别的理念,在处理公司内部纠纷时,应尊重契约自由，尊重公司及股东的意思自治。合计持股比例超过50%的股东表示不同意公司法定代表人提起诉讼的，应认定起诉不能代表公司的真实意思。

关键词民事股东出资内部纠纷契约自由意思自治

基本案情

原告某文化传播目标公司诉称，二被告某杂志社、某出版传媒公司与第三人某文化传播股东公司共同投资组建了原告某文化传播目标公司。第三人某文化传播股东公司已经全部履行了出资147万元的出资义务，但二被告至今也没有按照公司的章程规定履行任何的出资义务，请求依法判令：1.某杂志社按照公司章程的规定向原告以知识产权方式履行出资义务，如果不能以知识产权方式出资则以现金方式足额缴纳出资款69万元；2.某出版传媒公司按照公司章程的规定向原告以知识产权形式履行出资义务，如果不能以知识产权方式出资则以现金方式足额交纳出资款84万元；3. 本案诉讼费由某杂志社、某出版传媒公司共同承担。

某杂志社辩称，不同意原告的诉讼请求，某杂志社已以××小说月报等估值69万元的知识产权投资，公司文化产品已经出版发行。某出版传媒公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求不明确不具体，某出版传媒公司已经按约履行出资义务，原告公司经营出现僵局，两股东对其经营状况不知情。第三人某文化传播股东公司述称，二被告应当按照章程规定足额出资。

法院经审理查明：案外人某作家协会与某文化传播股东公司，某出版传媒公司三方经协商欲成立某文化传播目标公司，目的是协助某作家协会出版发行《××小说月报》，三方签署了《关于成立××小说产业公司合作意向协议书》(以下简称意向协议).意向协议写明：甲方为某出版传媒公司；乙方为某作家协会；丙方为某文化传播股东公司；三方所持股权比例及投资方式为甲方所持股权比例28%，以其旗下高级专业编辑人员主办刊物的丰富经验和知识技能等无形资产评估值入股，乙方所持股权比例为23%，以其主办的《××小说报》评估价值入股，丙方所持股权比例为49%，以现金方式投入；公司成立后的主要业务范围为编辑出版发行《××小说月报》(原创版)和《××小说月报》(选摘版),以上两个刊物由甲方,乙方共同主办；2010年10月22日,某作家协会因不具备对外投资的资格，不能作为某文化传播目标公司的股东,指派其下属事业单位《××文升级》编辑部作为股东，入股某文化传播目标公司。2011年1月13日某文化传播目标公司成立，三个股东分别是某文化传播股东公司，持股比例49%，出资方式为现金，出资额为147万元，第二个股东是《××文升级》编辑部。2016年1月14日，《××文升级》编辑部更名为某杂志社。某杂志社持股比例为23%，出资方式为知识产权，出资额为69万元。第三个股东是某出版传媒公司，持股比例为28%，出资方式为知识产权，出资额为84万元。某文化传播股东公司出资期限是2011年1月5日，已经全部以现金147万出资完毕。某文化传播目标公司成立后，开始发行《××小说月报》，每月一刊，一年12期，直至2015年年底，双方出现纠纷，某杂志社将《××小说月报》发行权收回，不再由某文化传播目标公司发行。在某文化传播目标公司发行期间，发行权由于不能转让，并未变更到某文化传播目标公司处。现《××小说月报》仍在发行，其出版单位为《××小说月报》编辑部，主管单位为某作家协会，主办单位为某作家协会和某出版传媒公司。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为公司章程与发起人协议约定内容不一致时股东出资责任如何认定。第一，从某文化传播目标公司实际管理情况和股东结构看，不存在发起人之外的股东，某文化传播目标公司由某文化传播股东公司人员实际经营管理，本案纠纷应实为公司内部纠纷，应依契约自由、意思自治原则来解决。第二，某文化传播目标公司提起本案诉讼未经股东会决议同意，某杂志社、某出版传媒公司合计持股权比例为51%，共同向二审提交声明，明确表示不同意某文化传播目标公司执行董事代表该公司提起本案诉讼，故本案起诉不能代表某文化传播目标公司的真实意思。第三，某文化传播目标公司成立之初的意向协议约定了某杂志社、某出版传媒公司，分别以其主办的《××小说报》、旗下高级专业编辑人员主办刊物的丰富经验和知识技能等无形资产评估价值入股，后公司章程约定某杂志社、某出版传媒公司以知识产权出资。某文化传播目标公司成立后已经营多年，某文化传播目标公司并无证据证实曾经向某杂志社、某出版传媒公司催要过出资，也不能证实在公司面临因出资问题延期年检后催要过出资, 某杂志社、某出版传媒公司也无相应可以出资的知识产权。因此某文化传播股东公司、某杂志社、某出版传媒公司登记成立某文化传播目标公司中章程约定的以知识产权出资应属意思表示不真实，该以知识产权出资的约定对内应无拘束力。某文化传播目标公司应属对此约定内容的知情，以及对意向协议中合作初衷的认可。综合考虑以上情形，本案出资纠纷实为公司内部纠纷，本案起诉不能代表原告公司的真实意思，公司章程约定的以知识产权出资意思表示不真实，应驳回起诉。

刘某某诉某（天津）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

——圈占无规划无产权的一楼小院构筑违建必拆

裁判要旨

1.绿地是否位于建筑区划内，还是属于业主个人所有，是导致开发商承担违约责任的前提。业主要取得专属自身的绿地使用权，不仅要有合同约定，还要取得物权登记，二者必须同时具备。未取得规划审批、也没有权属登记的属于公共绿地，开发商不能销售营利，业主不能取得使用权。

2.房地产公司为促销附赠无规划无产权一楼院落，业主入住后改变交付时原状，进行拆改、扩大小院面积、构筑房屋等行为，违反了购买房屋的初衷及合同附件约定，构成违建房屋，违反城市房地产管理有关规定。当违建被拆除，业主仍可正常使用该U型院落，但不能搭建有顶的构筑物、建筑物时，因此时没有构成对业主权利的侵犯，房地产公司不承担违约赔偿责任。但是当一旦完全拆除围挡恢复成公共绿地，则房地产公司应承担相应违约责任。

关键词商品房买卖合同拆除一楼违建合同违约审查

基本案情

原告刘某某诉称：其与某（天津）房地产开发有限公司（以下简称某房产公司）签订商品房买卖合同及其附件，约定购买某房产公司某栋101号房屋。某房产公司竣工验收完毕后、交房前，对一楼房屋分割小院，供一楼各户的使用范围，与公共区域相对隔离，房屋有门直通小院。刘某某入住后，拆毁小院围栏，自行搭建1.2米石材底座及围墙院落，并构建房屋使用至一审诉讼期间。2017年9月12日，某街道办事处针对刘某某自建院落《责令限期拆除决定书》。2018年3月12日，发出履行行政决定催告书，要求其履行拆除决定。2019年11月11日，该房屋南向小院里的违章房屋被强制拆除。另，双方对该房屋院落没有取得房产行政部门的合法登记、无规划无产权均知情、均无异议。刘某某认为小院被拆除违反合同约定，故请求判令：1.某公司赔偿小院损失234654.75元; 2.某公司赔偿以上述金额为基数,按照同期银行贷款利率计算自购房款支付之日至实际支付之日止的资金占用损失；3.某公司承担全部诉讼费用。

某房产公司辩称：已交付房屋符合规划和合同约定的交付条件，不存在违章建筑小院；2.刘某某是对商品房买卖合同及附件条款确认后签字，总房款不包含“小院”的面积和价款，不存在公司将小院作为一楼附赠部分销售。房屋为一房一价，一楼定价与“小院”无关，而且房屋销售价格低于在房管局备案的价格；3.公司从未做过买房赠小院的宣传，合同附件一首层平面图中也没有“小院”内容。4.刘某某购房时为现房，销售建筑面积中不包含“小院”面积和价款，其已入住数年后要求退回小院价款、支付资金占用损失的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效；5.刘某某擅自将一楼绿地搭建成小院，已改变了房屋交付时的现状。

法院经审理查明：2013年10月26日刘某某与某房产公司签订商品房买卖合同及附件，约定刘某某购买某房产公司的房屋为一楼，建筑总层数12层。合同附件六为补充合同，系格式条款，其中第十五条约定，“由于维护公共利益的原因，出卖人或物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成的损失，由买受人承担。”房价是根据建筑面积与单价计算，合同中并无小院面积折算价款内容，房屋价款未超出备案价格。某房产公司在竣工验收完毕后、交付房屋前，在全部一楼房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏圈占成院落，即小区数十栋一楼房屋南面均建大约1.2米高度不等的铁艺栏杆，围成长与宽固定的U形区域，分隔一楼各户的使用范围，与公共区域相对隔离，房屋有门直通小院。刘某某入住后拆毁围栏，自行搭建院落、构筑房屋使用。2017年9月12日，某街道办事处针对刘某某自建院落作出《责令限期拆除决定书》。2018年3月12日，办事处又发出履行行政决定催告书，要求刘某某履行拆除决定。刘某某仍未履行，2019年11月11日小院建筑物、构筑物被相关部门强制拆除。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个。包括：一是某房产公司是否违约、是否应当赔偿一楼小院被拆除的损失及占用资金的相应利息。二是如何保护一楼业主使用小院的权益。

一、某房产公司是否违约、是否应当赔偿一楼小院被拆除的损失及占用资金的相应利息

商品房买卖合同是当事人双方真实意思的表示，是确定双方权利义务的基础，应遵从契约自由、意思自治原则，寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方权利义务。本案争执的院落或者小院，在合同中没有约定。从事实分析，刘某某称某房产公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同，载有“买受人所购商品房及附属院落”的字眼中，由此得出当年购买房屋时，确实存在某房产公司赠送院落给住户使用的事实，且实际上，小院已随房屋一并交付刘某某，因此某房产公司并未违约。刘某某占有小院后，自行对小院拆改搭建房屋使用至今。刘某某诉讼起因是收到行政机关要求拆除小院通知，其所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋的部分价款，现刘某某自行搭建违建房屋已被相关部门拆除，小院能否恢复原状，恢复到什么程度，相关部门并未答复，刘某某损失是否发生并无依据，故刘某某诉请无事实依据，不予支持。

二、如何保护一楼业主使用小院的权益

院落或小院，顾名思义是一楼房屋前后用墙或栅栏围起来的，依靠房屋南或北一面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此不能建造顶盖、屋顶、搭棚等遮盖上空的掩体、物体等实体意义上的房屋、房间等，否则即失去院落或小院的意义，且会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘某某拆毁原有透绿围栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反附属院落定义和合同约定，因此被行政机关下达《履行行政决定催告书》后，拒不履行被强拆。从实际勘察情况看，拆除的只是违建房屋，诉争的一楼房屋南门依然存在直通室外U型区域的院落空间可以使用。

同时，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违建是行政机关依法行政职。违建应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中刘某某构建了实体房屋，使得行政执法机关下达拆迁决定书，并在期满后不履行情况下实施了强拆。但是对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且小区其他一楼业主可以正常使用露天小院，小院依然存在，刘某某能够正常进出使用，拆除的仅为违建，不存在赔偿事实基础。因此驳回刘某某的诉讼请求，一审判决处理正确，本院应予维持。